Verduurzaamheid

Aedes-reactie

Kabinet wil afspraken maken met corporaties over verduurzaming

 

Minister Plasterk van BZK blijft in overleg met Aedes om te komen tot sectorafspraken over verduurzaming, als alternatief voor mogelijke verplichtingen. De minister ziet ook de noodzaak van ondersteunend beleid zodat woningcorporaties hun duurzaamheidsdoelstellingen kunnen halen. Een investeringsaftrek van de verhuurderheffing is voor de minister een optie. Dat staat in zijn brief van 14 juli 2017 aan de Tweede Kamer.

 
 

expert:

Jonne Arnoldussen

Belangenbehartiger Woningwet en Woningmarkt bij Aedes

Het invoeren van een verplicht energielabel C voor corporatiewoningen lijkt voorlopig van de baan; Aedes maakte al eerder bezwaar tegen deze verplichting. 

Aedes overlegde met het ministerie van BZK over de duurzaamheidsdoelstellingen van woningcorporaties. Aedes-voorzitter Marnix Norder is blij met de brief van de minister: ‘De minister ziet dat de opgave voor corporaties groot is. En hij geeft ons ruimte om zelf initiatief te nemen. Daaruit blijkt realisme en vertrouwen. Dit zou ook het vertrekpunt van het nieuwe kabinet moeten zijn.’ Corporaties nemen de verantwoordelijkheid om te versnellen en in 2021 als sector gemiddeld label B te halen. Ook maken zij zelf een plan van aanpak voor een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. 

Versnelling 
Corporaties investeren al fors in het verduurzamen van woningen. Ze hebben daarmee een straatlengte voorsprong op de particuliere sector. Zo hebben corporaties meer huizen omgebouwd tot nul-op-de-meterwoningen en meer zonnepanelen geplaatst dan particuliere verhuurders en huiseigenaren. Desondanks onderkende Aedes al eerder dat de verduurzaming van huurwoningen minder snel gaat dan eerder afgesproken. Daarom maakten corporaties in de Woonagenda afspraken over de doelstellingen in 2021 (gemiddeld label B) en 2050 (CO2-neutraal).

Convenant
In het Convenant Energiebesparing Huursector is afgesproken dat de woningvoorraad van corporaties in 2020 gemiddeld energielabel B heeft. Toen het convenant onderdeel werd van het Energieakkoord gaf Aedes al aan dat dit doel door de verhuurderheffing moeilijk haalbaar zou zijn. Corporaties hadden door deze belasting en de economische crisis minder financiële ruimte om te investeren. 

Investeringsaftrek
De minister realiseert zich dat de duurzaamheidsopgave financieel en organisatorisch groot is en onderkent de noodzaak van ondersteunend (flankerend) beleid. Plasterk stelt onder meer een investeringsaftrek op de verhuurderheffing voor. Dit sluit aan bij de Bouwagenda van de Taskforce Bouw, onder leiding van Bernard Wientjes, die adviseert om een substantieel deel van de heffing in te zetten om de verduurzaming van corporatiewoningen te kunnen versnellen. 
Andere opties voor Plasterk zijn projectsteun, matching en een investeringsfonds. Voor de toekomst noemt de minister de mogelijkheid om niet langer toestemming van huurders nodig te hebben voor energetische maatregelen.

Grote opgave
Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) heeft in opdracht van het ministerie berekeningen gemaakt over de verduurzamingsopgave van woningcorporaties. Om de doelstelling uit het Energieakkoord te halen is het nodig om, bovenop de bestaande plannen van corporaties, 550.000 extra woningen te verduurzamen. Een opgave die financieel en organisatorisch veel vraagt van woningcorporaties.

Scenario’s
Plasterk beschrijft in zijn brief de effecten van verschillende scenario’s, waarbij aan corporaties verplichtingen opgelegd worden. Die blijken onvermijdelijk te leiden tot spanning tussen kortetermijndoelen en de verduurzamingsopgave op de langere termijn. Ook moeten veel corporaties dan hun plannen aanpassen ten koste van investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw of huurmatiging. Voor een aanzienlijke groep corporaties zal het financieel niet haalbaar blijken een verplichting na te komen.

Volgend kabinet
Het is aan een volgend kabinet om besluiten te nemen. Vooruitlopend daarop onderzoekt Plasterk opties en blijft hij in gesprek met Aedes over de ambities en plannen van corporaties. Afspraken daarover kunnen wat hem betreft een alternatief zijn voor verplichtende maatregelen.

Huren betaalbaar houden

Veel partijen willen het mes zetten in de verhuurderheffing, maar in veel gevallen nog te weinig om huren betaalbaar te houden en te zorgen dat er weer voldoende woningen gebouwd gaan worden. Dat concludeert de Woonbond aan de hand van de doorrekeningen van de verkiezingsprogramma’s door het Centraal Planbureau (CPB).

De verhuurderheffing is een belasting die sociale verhuurders betalen aan het Rijk, waardoor de huren de laatste jaren fors zijn gestegen en de investeringen in nieuwbouw bij corporaties zijn gehalveerd. De voorgestelde plannen om iets tegen de verhuurderheffing te doen zijn in veel gevallen te weinig om waar nodig de huren te verlagen én voldoende woningen betaalbare huurwoningen te bouwen om het woningtekort op te lossen.

De SP, ChristenUnie en Denk schaffen de verhuurderheffing van 2 miljard af. Andere partijen willen de verhuurderheffing verlagen. Respectievelijk willen de partijen een verlaging verlaging van de heffing van: 0,1 miljard (VNL), 0,2 miljard (PvdA), 0,4 miljard (GroenLinks), 0,5 miljard (CDA). De VVD wil tot 2021 de heffing met 2,7 miljard euro verhogen waardoor de heffing op 4,7 miljard euro uitkomt. Dat laatste komt overeen met een heffing van €2.000 per hurend huishouden per jaar.

De Woonbond vindt het problematisch dat het CPB bij het afschaffen van de verhuurderheffing geen rekening houdt met positieve economische effecten. Het CPB model concludeert dat het afschaffen van de verhuurdersheffing 0,3% aan bbp kost. Dat bij afschaffing van deze heffing juist geld vrijkomt voor extra investeringen komt niet in het CPB-model terug. Het CPB-model heeft ook geen oog voor de gestegen huurtoeslaguitgaven van ruim 400 miljoen door de invoering van de verhuurderheffing. De besparing op de huurtoeslag door het afschaffen van de verhuurderheffing komt dan ook ook niet terug in de CPB-doorrekeningen.

Vanochtend publiceerden Aedes en Woonbond een uitgebreidere kritiek op de woningmarktmodellen van het CPB

Terug naar start

Jong en oud dupe van schaarste

Op weg naar 15 maart belicht Trouw elke week een thema. Deze week jong en oud: bestaat er solidariteit tussen de generaties? Vandaag: hoe ouderen en jongeren worstelen op de huurmarkt. Zowel jonge starters als oudere huurders lopen vast op de piepende en krakende huurmarkt, stelt Ronald Paping, directeur van de Woonbond.

Ellenlange wachtlijsten voor socialehuurwoningen en een onbetaalbare vrije huursector zorgen ervoor dat de huurmarkt voor starters op slot zit. Wij krijgen als belangenbehartiger van huurders én woningzoekenden talloze meldingen van jongeren die de voordeur van de woningmarkt maar niet kunnen passeren. Lees verder na de advertentie

Zoals bijvoorbeeld Marc uit Almelo. Hij is 24 en meldt ons dat hij met drie jaar wachttijd graag eens het ouderlijk huis wil verlaten. Maar door de lange wachtlijsten voor een socialehuurwoning komt dit er nog steeds niet van. Kopen of huren in de vrije sector is financieel geen haalbare kaart. Dus woont hij als werkende jongere nog steeds bij zijn ouders.

De enige ‘oplossing’ die politiek Den Haag de afgelopen jaren heeft kunnen bedenken, is de inzet van meer tijdelijke huurcontracten 

Hiermee krijgen jongeren eerder een woning, is het idee. Maar ook de wachttijd voor een jongerencontract ligt in Amsterdam inmiddels op negen jaar. Dat zet dus geen zoden aan de dijk. Daarbij gaat het hier om draaideurcontracten. Deze nieuwe huurders staan immers net zo makkelijk weer buiten, op zoek naar een volgend onderdak. Op deze manier accepteren we dat nieuwe huurders minder rechten hebben dan hun oudere buren. Dit is geen oplossing van woningnood, maar een herverdeling van schaarste.

Schaarste groter

En die schaarste wordt steeds groter, omdat steeds meer mensen een beroep moeten doen op een socialehuurwoning. Het aantal socialecorporatiewoningen is in Nederland tussen 2009 en 2015 met ruim een kwart miljoen woningen afgenomen. Dat knelt.

Veel ouderen willen graag naar een geschiktere woning, maar dat is te duur 

Tegelijkertijd zijn de huurprijzen van deze zittende huurders de pan uit gerezen. Huurders hebben onder dit kabinet de hoogste huurstijgingen in decennia achter de rug. Voor het aantreden van Rutte II lag de maandprijs voor een socialehuurwoning gemiddeld op 457 euro. In 2016 lag dit gemiddelde op 525 euro. Dat is over een jaar gerekend een gemiddelde stijging van 816 euro. Vroeger was een socialehuurwoning een redelijke garantie voor een betaalbare woning, dat is nu al lang niet meer zo. Toch is verhuizen naar een andere socialehuurwoning vaak nog duurder, waardoor de doorstroming stagneert.

Aan de andere kant van de streep zien we veel ouderen die vaak graag best wat kleiner willen gaan wonen. Joke uit Nieuwegein is 65-plusser, en wil graag van haar inmiddels te grote vijfkamerwoning naar een twee- of driekamerappartement, liet ze ons weten. Er worden alleen geen betaalbare huurwoningen aangeboden en dus blijft ze zitten waar ze zit. Ze staat al acht jaar ingeschreven als woningzoekende, maar het aanbod is er gewoon niet.

Terwijl veel ouderen graag naar een geschiktere woning willen. De kinderen zijn al een tijdje het huis uit, waardoor er minder ruimte nodig is en de hogere leeftijd maakt een gelijkvloerse woning aantrekkelijker. Helaas is er een groot tekort aan betaalbaar aanbod van deze woningen. Doorstromen naar een beter passende woning wordt daarmee onaantrekkelijk. Daarbij zien veel ouderen die aan de laatste meters van hun carrière toe zijn een inkomensdaling in het verschiet liggen en zullen de zorgkosten naar verwachting juist toenemen. Duurder gaan wonen in een kleinere woning, is dan geen aantrekkelijke optie. Een betaalbaar alternatief is er vaak niet.

Door de vergrijzing en doordat ouderen onder het huidige kabinetsbeleid langer zelfstandig moeten blijven wonen, zal de groep ouderen die een beroep moet doen op een socialehuurwoning alleen maar groeien. In 2012 was er al een tekort van 84.000 geschikte seniorenwoningen en dat aantal is sindsdien alleen maar toegenomen.

Nu zitten zowel ouderen als jongeren vast op een ander punt in de woningmarktcarrousel. Daar moet en kán een komend kabinet wat aan veranderen.

Er moeten veel meer geschikte en betaalbare seniorenwoningen worden gebouwd. Dit zorgt ervoor dat er weer meer eengezinswoningen vrijkomen voor starters. Daarnaast moeten er ook meer woningen voor alleenstaanden worden gebouwd, omdat de vraag daarnaar toeneemt. Alleen al tot 2020 moeten er bijna 150.000 woningen door corporaties worden gerealiseerd om aan de maatschappelijke opgave te voldoen, oftewel een investering van zo’n 24 miljard. Op die investeringen loopt het nu spaak. Dat kan anders.

Enige land met heffing

Nederland is het enige land ter wereld dat een belasting kent voor het aanbieden van socialehuurwoningen. De verhuurderheffing. Sociale verhuurders betalen bij elkaar een heffing oplopend tot 2 miljard per jaar over de waarde van hun socialehuurwoningen. Dit wordt opgebracht door hogere huurstijgingen en leidt tot tientallen miljarden minder investeringen in nieuwbouw. Door deze heffing verslechtert namelijk ook de leencapaciteit van corporaties dramatisch. Zo betalen huurders en woningzoekenden de prijs van deze heffing. Een nieuw kabinet kan met het afschaffen van de verhuurderheffing zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen.

Om de gunst van de kiezer te winnen wordt er door alle partijen inmiddels met miljarden gestrooid 

Het volgende kabinet moet voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen centraal zetten om de problemen op de huurmarkt op te lossen. Problemen waar jong en oud nu de dupe van zijn. Om de gunst van de kiezer te winnen wordt er door alle partijen inmiddels met miljarden gestrooid. Laat ze eerst eens stoppen miljarden uit de sociale huursector te persen.

Terug naar start