Huurders spreken zich uit tegen op slot gooien sociale huurmarkt

31 juli 2019

Huurders spreken zich in  groten getale uit tegen het verlagen van de inkomensgrenzen voor sociale huur, zodat middeninkomens hier niet terecht kunnen, en het vragen van hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk moet maken is nu namelijk openbaar ter consultatie.

De Woonbond wees huurders op de mogelijkheid te reageren op het wetsvoorstel. Dat is inmiddels ruim 260 keer gedaan. Dat is heel veel, vergeleken met andere wetsvoorstellen die nu ter consultatie worden aangeboden.

Woonkloof

De Woonbond waarschuwt dat, door het huidige wetsvoorstel waarin de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning wordt verlaagd, nog meer middeninkomens tussen wal en schip gaan vallen op de woningmarkt. ‘Kopen of huren in de vrije sector is vaak te duur, en de sociale huur wordt voor middeninkomens op slot gegooid. Ze vallen in een Woonkloof,' stelt Woonbonddirecteur Paulus Jansen.

 

Huurders maken zich zorgen om middeninkomens

19 juli 2019

Het regent reacties op het wetsvoorstel waarmee het Kabinet de inkomensgrenzen voor sociale huur wil verlagen en hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen wil doorvoeren. Huurders waarschuwen dat middeninkomens hiermee nog verder in de knel komen op de woningmarkt.

Huurders kunnen nog tot 7 augustus op het wetsvoorstel reageren via de openbare internetconsultatie (externe link). Lees hier meer over de plannen van het kabinet.

Middeninkomens tussen wal en schip

‘Veel alleenstaanden vallen nu al tussen wal en schip, omdat hun inkomen te laag is voor de vrije sector of een hypotheek. Waarom dan de inkomensgrens nog verder verlagen? Waarom worden huurders steeds meer opgejaagd om zo duur mogelijk te gaan wonen in een tijd waarin geen enkel inkomen zeker is?’ schrijft een Rotterdamse huurder.  Anne-lies Eijkmans uit Maarn schrijft dat bij de huidige grenzen middeninkomens al nergens terecht kunnen op de woningmarkt. ‘Komen niet in aanmerking voor sociale woningbouw, omdat we precies € 500,- per jaar te veel inkomen hebben. Komen ook niet in aanmerking voor de vrije sector omdat we hier een te laag inkomen voor hebben. M.i. kijkt de overheid hier niet naar.’ ‘De inkomensgrens moet juist omhoog om corporatiewijken gemengd en toegankelijk te houden voor ieder inkomen,’ vindt W Smid uit Hoorn.

Hogere huurstijgingen

Daarnaast maken huurders zich druk om de hoge huurstijgingen die het wetsvoorstel mogelijk maakt voor iets hogere middeninkomens. ‘Ik ben gehecht aan mijn plekje en kan niet meer kopen. Heel erg als dit doorgaat,’ schrijft  M de Vries uit Hoorn. Ook steekt het veel huurders dat er wel gesproken wordt over hogere huurstijgingen, terwijl er in het wetsvoorstel niets gebeurt aan de verhuurderheffing. Zo schrijft Van der Meene uit Amsterdam: ‘Waarom wordt in het wetsvoorstel gesteld dat door hogere huur de verhuurders weer kunnen investeren in prijs-kwaliteit, terwijl in het wetsvoorstel niet wordt gerept over de verhuurderheffing, een extra belasting voor huurders, waardoor corporaties al 7 jaar een groot deel van het huurgeld moeten doorsluizen naar de schatkist? Dat geld moet worden gebruikt voor nieuwbouw en verbetering. En ook om weer een beschaafde huursector te krijgen in goede en vitale buurten met kansen om te groeien. De verhuurderheffing moet van tafel!’

 

Kamer wil bescherming huurders bij uitblijven verduurzaming

5 juli 2019

Huurders die de komende jaren hun gasrekening zien stijgen, terwijl hun huisbaas weigert de woning te verduurzamen, mogen hier niet de dupe van worden, vindt de Tweede Kamer.

Het energielabel geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een woning is. 

Het kabinet wil de belasting op gas de komende jaren verhogen, terwijl de heffing op elektriciteit juist omlaag gaat. Dat moet mensen ertoe aansporen hun woning beter te isoleren, te kiezen voor een elektrische kookplaat in plaats van een gasfornuis, en voor bijvoorbeeld een warmtepomp in plaats van een cv-ketel.

Huurders in slecht geïsoleerde woningen

De PvdA, GroenLinks en de SP dienden een motie in met de oproep aan het kabinet om deze huurders te beschermen tegen stijgende woonlasten. De motie is unaniem door de Kamer aangenomen. De Woonbond pleitte deze week in een brief aan de Tweede Kamer nog voor het beschermen van deze huurders. Bijvoorbeeld door het bevriezen van de huurprijs van huurwoningen met de slechtste labels. Dat zet een rem op stijging van de woonlasten in deze woningen en is een prikkel voor verhuurders om toch te verduurzamen. De Woonbond is blij met de steun van de hele Kamer voor de bescherming van huurders in onzuinige woningen.

Warmtetarief omhoog door koppeling gasprijs

De verhoging van de belasting op gas werkt ook direct door in het warmtetarief voor warmtenetten. Dit tarief is namelijk gekoppeld aan de gasprijs. Dat is een doorn in het oog van niet alleen de Woonbond, maar ook van de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Warmtenetten moeten een aantrekkelijk alternatief voor gas worden en niet net zo duur of nog duurder. De directe doorwerking van de belasting op gas in het warmtetarief moet stoppen. Daar zal de komende tijd nog extra druk voor nodig zijn.

betaalbaarheid
energiebesparing  

Kabinet kijkt onvoldoende naar wat middeninkomens op huurmarkt kunnen betalen

27 juni 2019

De Woonbond is tegen de huidige invulling van de vandaag gepresenteerde kabinetsplannen voor middeninkomens in de sociale huursector. Door deze plannen worden eenpersoonshuishoudens met een middeninkomen uit de sociale huursector geweerd en kunnen middeninkomens in de sociale sector forse huurverhogingen krijgen tot wel 100 euro in de maand. De door het kabinet gekozen inkomensgrenzen voor zowel de toegang tot de sociale huursector, als de grenzen waarvan af een inkomensafhankelijke huurverhoging kan volgen, zijn te laag.

 

Voor eenpersoonshuishoudens gaat de grens voor toegang tot de sociale huur omlaag naar 35.000. Voor meerpersoonshuishoudens gaat de grens naar €42.000,-. De inkomensgrens voor toegang voor sociale huur ligt nu voor alle huishoudens op €38.035,- maar door een tijdelijke verruiming ligt die zelfs op € 42.436,-. De grens gaat dus eigenlijk voor beide groepen huishoudens omlaag.

Drie inkomensgrenzen

De Woonbond wil, net als corporatiekoepel Aedes, drie inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen: voor eenpersoonshuishoudens tot 38.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 42.000 euro en voor huishoudens met drie of meer personen tot 52.000 euro. Hier pleiten de organisaties voor in een gezamenlijke reactie.

Woonbonddirecteur Paulus Jansen. ‘De sociale huurgrens ligt op €720,-. Voor veel middeninkomens is een hogere huurprijs onbetaalbaar. Het is onverantwoord om deze groepen dan uit te sluiten van de sociale huursector. Op deze manier wordt de sociale huursector kunstmatig klein gehouden, terwijl de groep die gezien hun inkomen een beroep op een sociale huurwoning moet kunnen doen, veel groter is.’ 

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Middeninkomens die al in een sociale huurwoning wonen, kunnen forse huurverhogingen krijgen als dit voorstel doorgaat. Nu kunnen sociale huurders een huurverhoging krijgen van 2,5% boven inflatie. Vanaf een inkomen van € 42.436,- kan de verhoging maximaal inflatie plus 4% zijn. In het huidige voorstel kunnen er veel hogere inkomensafhankelijke huurstijgingen worden gevraagd. De huurprijs kan dan -afhankelijk van huishoudgrote en inkomen- elk jaar 50 of 100 euro per maand worden verhoogd. De grenzen voor deze inkomensafhankelijke huurverhogingen liggen wel hoger dan de huidige grens.

Jansen: ‘Het is goed dat de grens voor inkomensafhankelijke huurverhogingen omhoog gaat. Die ligt nu veel te laag, terwijl de vrije sector voor deze mensen geen betaalbaar alternatief is. Maar de gehanteerde grenzen blijven, in navolging van de toelatingsgrenzen, ook hier te laag voor gezinnen. Bovendien zijn de stappen te fors.’

De huurverhogingssprongen staan nu zo in het voorstel:

50 euro

Alleenstaanden (inkomen vanaf €45.000,-), Meerpersoonshuishouden (inkomen vanaf €52.000,-). Deze verhoging kan worden doorgezet tot de sociale huurgrens van €720,- is bereikt.

100 euro

Alleenstaanden (inkomen van 55.000,-), meerpersoonshuishoudens (€74.500,-). Deze verhoging kan ook boven de 720,- door worden gezet. Tot de maximale huurprijs van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Zeker in steden ligt de grens hier snel ver boven de €720,-. Zo blijven huurders die al vér boven de sociale huurgrens betalen, toch een extra huurverhoging krijgen.

Jansen: ‘Wij zijn tegen de huidige invulling van deze plannen. Het gaat het mis met het structureel te laag inschatten van de inkomens die een beroep zouden moeten kunnen doen op de sociale huursector. ‘

Nieuwe aanpak vocht- en schimmelproblemen in huis

11 juni 2019

 

 

schimmelproblemen in huis

11 juni 2019

Meer dan een kwart van alle huurders (28%) heeft last van vocht en schimmel in hun woning, blijkt uit het onderzoek WoON2018. Een nieuwe aanpak moet deze problemen voorkomen en verhelpen.

Dat kondigde minister Ollongren op 31 mei jl. aan in een brief aan de Tweede Kamer. Aedes, de Woonbond, VNG, GGD Nederland en het ministerie van BZK trekken hierin gezamenlijk op.

Tevreden huurders Den Haag/Haaglanden

De minister verwacht veel van de lokale, integrale aanpak gedragen door gemeente, corporaties en huurders. Een eerste gezamenlijke aanpak in Den Haag/Haaglanden heeft geleid tot grote tevredenheid bij huurders. Daar is het duidelijk voor huurders waar zij meldingen over vocht en schimmel kunnen doen, corporaties reageren snel, onderzoeken de woning, geven huurders advies en pakken het probleem aan als dat bouwkundig van aard is. Huurders en corporatie hebben daarbij de mogelijkheid om een onafhankelijke deskundige om een oordeel te vragen. De inzet van deze expert moet er voor zorgen dat vocht- en schimmelmeldingen definitief worden opgelost en bewoners niet meer kampen met terugkerende klachten. De onafhankelijke deskundige wordt betaald door de corporaties en de gemeente.

Duidelijke centrale regels nodig

Siem Goede, adviseur woningkwaliteit van de Woonbond:  ‘Goed dat vocht- en schimmelproblematiek nu serieus wordt genomen. Het is niet meer zo dat de opzichter of de telefonist van een call center kan volstaan met te zeggen: zet maar een raampje open.’ Op dit moment zijn de eisen aan de ventilatievoorzieningen in bestaande woningen heel beperkt. In de praktijk werken die vaak onvoldoende of niet. Daarom pleit de Woonbond naast de nieuwe  aanpak op lokaal niveau, ook voor duidelijke praktische en goed handhaafbare regels voor woningen. ‘Er moet onderzoek worden gedaan naar welke combinaties van voorzieningen echt nodig zijn om een woning goed te kunnen ventileren. Dat kan voorkomen dat overal lokaal het wiel opnieuw moet worden uitgevonden,’ aldus Goede.

binnenmilieu
 

Woningtekort loopt op naar 294.000 woningen

29 mei 2019

Het woningtekort is opgelopen tot 3,8 procent van de woningvoorraad, oftewel 294.000 woningen. Maar minister Ollongren van Wonen verwacht dat dit tekort kan worden teruggebracht tot 200.000 woningen in 2030. Dit staat in het rapport Staat van de Volkshuisvesting 2019, dat gisteren verscheen.

De Staat van de Volkshuisvesting (externe link) is een van de twee rapporten die het ministerie van BZK jaarlijks publiceert over de ontwikkelingen op de woningmarkt. Het andere is de Staat van de Woningmarkt, dat in het najaar verschijnt.

66.000 nieuwe woningen

Volgens de Staat van de Volkshuisvesting is het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen in 2018 gelijk gebleven ten opzichte van 2017: 70.000. Er werden 66.000 nieuwe woningen opgeleverd. Inclusief het aantal ‘transformaties’, bijvoorbeeld van lege kantoorgebouwen, werd de woningvoorraad met bijna 74.000 uitgebreid.

Minder corporatiewoningen

Sinds 2012 is het aandeel corporatiewoningen in de gereguleerde sector afgenomen van 29,6% naar 25,7%. Het aandeel vrije sector huurwoningen steeg relatief sterk van 4,7% naar 7,3%. Gereguleerde corporatiewoningen worden steeds vaker bewoond door alleenstaanden. Inmiddels zo’n 59%.

Scheefheid neemt af

Zowel de goedkope als de dure scheefheid nam af. In 2018 woonde nog 17,7% van de corporatiehuurders ‘goedkoop scheef’, tegenover 20,4% in 2015. Het aandeel ‘dure’ scheefhuurders liep ook terug van 17,9% naar 11,5%. De corporatiesector wordt dus hoe langer hoe meer het domein van de lage inkomens.

Minder corporatiehuurders werken

Woningcorporaties huisvesten steeds minder mensen die hun inkomen uit arbeid krijgen: 39%, tegenover 63% bij particuliere verhuurders. Ruim een kwart van de corporatiehuurders heeft een uitkering en nog eens ruim een derde AOW en/of pensioen.

Huren stijgen minder

De huren in de corporatiesector zijn sinds 2015 minder sterk gestegen dan in de periode daarvoor. In 2018 stegen de huren gemiddeld met de inflatie. Corporaties vragen nog maar bij 9% van hun huurders de maximale huurverhoging. In 2013 was dat nog bij 77%.

Vocht en schimmel

Ruim een kwart (28%) van de bewoners in de gereguleerde huursector (corporaties en particuliere verhuurders) geeft aan last te hebben van vocht en schimmel in hun huis. Bij koopwoningen is dat aanzienlijk minder: 12%.

Leefbaarheid onder druk

De leefbaarheid in wijken met veel sociale huurwoningen staat onder druk, mede door de toegenomen instroom van kwetsbare bewoners, zoals ex-cliënten van GGZ-instellingen. De Staat van de Volkshuisvesting baseert zich hierbij op een rapport van onderzoeksbureau RIGO.

Verdiencapaciteit corporatiesector

De verdiencapaciteit van de corporatiesector staat ook onder druk, mede door de toegenomen onderhoudskosten en de verhuurderheffing. Dit geldt vooral voor de zuidelijke Randstad (Den Haag/Rotterdam) en west en midden Brabant.

 

Check of u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging

30 april 2019

Veel huurders ontvangen voor 1 mei een voorstel voor de huurverhoging per 1 juli. Met de online check van de Woonbond kunt u nagaan of dit voorstel aan alle wettelijke eisen voldoet. Als dat niet zo is kunt u met succes bezwaar maken.

Met checkhuurverhoging.nl (externe link) achterhaalt u snel of bezwaar maken zin heeft. Zo ja, dan toont de check een modelbrief met door de wetgever erkende bezwaarreden(en) die voor u van toepassing zijn.

Voorstel te laat verstuurd?

In de wet staat bijvoorbeeld dat de huurverhoging op tijd moet worden aangekondigd. Hebt u op 1 mei nog steeds geen brief gekregen over de huurverhoging per 1 juli? Dan mag de huurverhoging niet al op 1 juli ingaan. Dat het voorstel te laat werd verstuurd, is één van de door de wetgever erkende redenen om bezwaar te maken. 

Betaalt u een all-in huur?

Het komt nog steeds voor dat huurders van zelfstandige huurwoningen een all-in huur betalen. Het te betalen bedrag is dan niet gesplitst in kale huur,  servicekosten en kosten voor gas, water en licht. De jaarlijkse huurverhoging mag alleen over de kale huur worden berekend. Wie all-in huurt kan dus niet nagaan of de huurverhoging redelijk is.  Daarom is betalen van een all-inhuur een goede reden om bezwaar te maken.

Vraagt verhuurder méér dan het wettelijk maximum?

De wetgever staat dit jaar helaas weer gepeperde huurverhogingen toe. Is uw inkomen lager dan €42.436? Dan is het wettelijke maximumpercentage 4,1%. Is uw inkomen hoger? Dat geldt zelfs 5,6%.  Er zijn ieder jaar ook verhuurders die nóg hogere percentages vragen. Is uw verhuurder zo iemand? Dan heeft bezwaar maken zeker zin.

Check vertelt wat u verder nog kunt doen

Als uw verhuurder zich aan alle wettelijke regels houdt zal de uitkomst van de check zijn dat bezwaar maken in uw geval niet zoveel zin heeft. De check vertelt dan wel wat u verder nog kunt doen. Wie van een woningcorporatie huurt en een laag inkomen heeft kan als volgende stap bijvoorbeeld nagaan of het zin heeft huurverlaging of huurbevriezing te vragen. 

Vragen? Bel de Huurderslijn

De jaarlijkse huurverhoging roept altijd veel vragen op.  Antwoorden vindt u in het dossier jaarlijkse huurverhoging op deze website. Leden van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn, de telefonische adviesdienst van de Woonbond. 

jaarlijkse huurverhoging
 

Online advies bij burenoverlast

7 mei 2019

Ervaart u regelmatig overlast van uw buren, maar weet u niet wat u daar aan kunt doen? Juristen van de Rijksuniversiteit Groningen (RUG) maakten een website met adviezen.

Burenlawaai is één van de vormen van overlast die bewoners tot wanhoop kan drijven.

De nieuwe website overlastadvies.nl (externe link) is een initiatief van hoogleraar openbare-orderecht Michel Vols van de Rijksuniversiteit Groningen. Hij ontwikkelde de website met onderzoeker IT-recht Laurent Jensma.

Uitzending De Monitor

Zondagavond 5 mei werd door het NPO2 programma De Monitor aandacht besteed aan burenoverlast en aan de website met adviezen. Die uitzending kunt u via de website van De Monitor terugkijken (externe link).

Online advies op maat

De website overlastadvies.nl (externe link) is anoniem te raadplegen. U hoeft geen persoonsgegevens achter te laten. Nadat u een aantal vragen hebt beantwoord over de overlastsituatie, kunt u een PDF downloaden met een concreet juridisch advies. In die adviezen zijn meer dan 600 variaties mogelijk. Vols in het Dagblad van het Noorden: “Er is dus een verschil in het advies dat je krijgt wanneer je een agressieve junk als buurman hebt of wanneer je sinds kort last hebt van te harde muziek’.

Telefonisch advies

Bij de Rijksuniversiteit Groningen kun je niet terecht voor een telefoongesprek over de aanpak van overlast. Wie telefonisch hulp wil kan bijvoorbeeld bellen met de ‘Nationale Hulplijn Woonoverlast (externe link)’ (0900-0305, ma-vrij van 14 tot 17 uur, 90 cent per minuut). Die telefonische hulp- en adviesdienst voor mensen die woonoverlast ervaren is een initiatief van Fica Djohani. Haar bureau Coloured Consultancy leidt al meer dan twintig jaar vrijwilligers op tot buurtbemiddelaars.

Woonbondleden

Bent u lid van de Woonbond? Ook de Huurderslijn, de ledenservice van de Woonbond krijgt regelmatig vragen over de aanpak van woonoverlast.  Dit is één van de vele onderwerpen waar Woonbondleden over bellen.