Jaarverslag 2019 huurdersvereniging HvOB
t.b.v. ALV dinsdag 21 april 2020.
Geachte leden,
Hierbij het secretarieel verslag over het afgelopen kalenderjaar van de Huurdersvereniging Over-Betuwe.
Evenals voorgaande jaren hebben wij ook in 2019 geprobeerd zo goed mogelijk, conform de Statuten en het Huishoudelijk Reglement van onze vereniging, de leden te ondersteunen met hun problemen en/of vragen op het gebied van huisvestingszaken.
Ook dit jaar is dit weer in goede samenspraak met Vivare gebeurd.
In 2019 hebben we tal van onderwerpen op de agenda gehad.
Zoals elk jaar natuurlijk de jaarlijkse huurverhoging, de nieuwe huisvestingsverordening, een advies over Huurbeleid 2020 en ook de jaarlijks terugkerende prestatieafspraken.
Later in dit verslag gaan we hier nader op in.
Ook in 2019 zijn er, behoudens de 20 tijdelijke op Vosbergen, geen woningen in de sociale huur bijgekomen. Dit bepaalt telkens onze agenda, als we met de gemeente en Vivare aan tafel zitten. V.w.b. het toewijzen van huizen en de financiële middelen, die corporaties ter beschikking hebben, is niets ten gunste gewijzigd.
Sterker nog. De situatie voor starters is nog uitzichtlozer geworden. Een slagingskans in Elst van ongeveer 1%.
Een vrijkomende huurwoning gaat voor een steeds groter deel naar statushouders, uitstromers uit de zorginstellingen, urgenten en maatwerk.
Hiermee wordt de wachtlijst voor regulier woningzoekende alleen maar langer.
Uw huurdersvereniging heeft hier krachtig tegen geprotesteerd en blijft er op hameren dat er bijgebouwd moet worden.
In het jaarverslag van 2019 meldden wij U:
Ongewis voor 2019 e.v. is het effect van het energie-akkoord.
Huurders zitten klem. Ze zijn afhankelijk van de corporaties v.w.b. isolatie, zonnepanelen en aardgasloos. Intussen stijgen de energiekosten en met name de heffingen, die de overheid op gas e.d. legt, zullen de woonlasten doen stijgen.
Vroeger werd nog geroepen dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moesten dragen. Dit gaat in dit geval niet op. De huurders in de sociale woningbouw zullen zonder tegenmaatregelen onevenredig zwaar getroffen worden.
Hierin is geen verandering gekomen. Politiek “Den Haag” bedenkt het één naar het andere plan, zonder naar de betaalbaarheid te kijken. Ook “Brussel” heeft aangekondigd om verregaande plannen te gaan ontwikkelen.
De grote vraag voor ons is blijft het betaalbaar.
Laat onverlet de wij ook voor 2020 ons zullen blijven inspannen voor beschikbaarheid (voldoende woningen), betaalbaarheid en leefbaarheid.
Het ledenverloop.
Het jaar 2019 zijn we begonnen met 900 leden en plus van 12 leden t.o.v. 2018
Eind december 2019 hadden wij 911 leden.
Helaas is het nog steeds zo dat we bij verhuizing (binnen Elst) onbedoeld leden verliezen, we krijgen om privacy redenen van Vivare ook niet het nieuw adres door.
We denken zelf een oplossing hiervoor gevonden te hebben door elke dag op de Entree site te kijken welke mutaties er zijn. Een hele klus. Maar het loont, doen we het niet dan zal het ledenaantal drastisch teruglopen.
Het bestuur
Er hebben binnen het bestuur geen wijzigingen plaatsgevonden.
Het bestuur bestaat uit 6 leden.
Dit jaar hebben wij 11 voltallige bestuursvergaderingen gehad.
Het dagelijks bestuur is ook 11 maal bijeen geweest.
Platforms, waarin de HvOB vertegenwoordigd is:
- Overleg met manager KMW (klant maatwerk) Vivare
- Overleg met Raad van Bestuur en Raad van
Commissarissen
- Overleg met de gemeente Overbetuwe
- PSHV (Platform Samenwerkende Huurders Verenigingen)
- Provinciale overleg van de Nederlandse Woonbond
- HCO (huurderscollectief Overbetuwe)
- Leefbaarheidsaward “De Regelaar”
Overleg klant Maatwerk Vivare
4x per jaar vergadert de commissie (3 leden) met de manager klant maatwerk van Vivare. Onderwerpen tijdens deze vergaderingen zijn zaken die binnen Elst spelen.
Onderwerpen zijn o.a. nieuwbouw, onderhoud, woningtoewijzingen (verhouding statushouders, bijzondere doelgroepen en “reguliere” woningzoekenden), huurachterstanden, projecten m.b.t. duurzaamheid en leefbaarheid.
Bij klachten van huurders wordt het kanaal Manager Klant door de huurdersvereniging ook gebruikt. Meestal met een goed resultaat voor onze huurders.
Overleg met de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen
In principe wordt er 2x per jaar met de RvB vergaderd en 2x per jaar met de RvC.
Ook hebben we regelmatig overleg het onze huurderscommissarissen.
Onderwerpen die dan ter tafel komen zijn o.a. jaarrekening, strategie, beleid t.o.v. de technische staat, de jaarlijkse benchmark van Aedes, streefhuurbeleid, de huurverhoging en plannen voor verduurzaming.
Ook het benoemen en herbenoemen van Commissarissen wordt dan middels een adviesaanvraag aan de huurdersverenigingen voorgelegd. Afgelopen jaar 1x, t.w. 1 voor een nieuwe voorzitter Raad van Commissarissen. Benoemd is Jacobine Geel.
Daarboven is er in januari 2019 een adviesaanvraag voor de huurverhoging 2019 aan de huurdersverenigingen voorgelegd.
In augustus 2019 is bovendien een advies gevraagd over Huurbeleid 2020.
Onder PSHV gaan we nader in op deze adviesaanvragen,
Overleg met de gemeente Overbetuwe
Afgelopen jaar hebben wij weer prestatieafspraken gemaakt.
Ook nu weer een moeilijk proces. Het proces is weer begeleid door Companen.
Ook bij commissievergaderingen (de zogenoemde RTG) van de gemeenteraad, waar de woonagenda ter sprake kwam, was een delegatie van de HvOB steeds aanwezig.
Voor de HvOB was en is er eigenlijk maar 1 prioriteit, t.w. nieuwbouw tegen betaalbare huren. De beschikbaarheid moet omhoog en daarmee de wachttijden omlaag. Ook de betaalbaarheid heeft onze aandacht.
De woonlasten mogen met het aanbrengen van energetische ingrepen niet stijgen, maar dienen te dalen. Hier zijn afspraken over gemaakt.
In 2019 is er een nieuwe huisvestingsverordening aangenomen.
Gemeentes zijn verplicht om deze bij schaarste van woningen te maken. De 17 gemeentes in de regio hebben gezamenlijk deze nieuwe verordening opgesteld. Met de nieuwe verordening wordt het voor starters de situatie nog beroerder. Allerlei groeperingen hadden al voorrang, maar in de nieuwe verordening wordt dit nog meer.
B.v. de voorrangspositie voor statushouders, terwijl dit wettelijk niet meer verplicht is.
Op initiatief van de HvOB heeft de PSHV een zienswijze (bezwaar) ingediend. Tijdens een raadsvergadering hebben wij onze zienswijze aan de Gemeenteraad toegelicht, maar ondanks dit is de verordening onverkort aangenomen.
Op het 1e gezicht zijn we er dus niets mee opgeschoten, maar er beweegt wel degelijk iets. Het continue op hameren dat er gebouwd moet worden en m.n. kleinere wooneenheden heeft er toe geleid dat er nu ook gekeken gaat worden naar ombouw kantoren e.d. en tijdelijke woningen. Ook de publiciteit zoeken schijnt te werken.
De prioritering voor de sociale huur is nog scherper gesteld.
Er is overigens niet alleen een tekort aan sociale huurhuizen, maar ook aan de zogenaamde midden huur (tot €850) en goedkopere koop. Ook hiervoor hebben wij aandacht gevraagd. Reden: druk van de overspannen woningmarkt halen.
PSHV (platform samenwerkende huurdersverenigingen)
Eerst de geschiedenis en de organisatie.
Dit platform van HVR (Rheden-Velp) en de HvOB bestaat al sinds 2009.
In 2017 heeft de Brug huurdersbelangen (Arnhem) zich aangesloten en in 2018 is ook Tweestromenland (Westervoort/Duiven) toegetreden.
De PSHV vertegenwoordigt nu bijna 90% van de huurders en is daarmee een factor van belang geworden.
Ook is er weer een bestuur bij de RHV (Renkum), waar we nauw contact mee hebben. Hopelijk sluiten zij zich ook aan, zodat dit platform 100% van de huurders vertegenwoordigt.
Het convenant (intentieverklaring) van de PSHV voorziet in de waarborging van de autonomie van elke afzonderlijke huurdersvereniging.
Het DB van de PSHV bestaat uit een voorzitter en een secretaris.
De HVR (Velp/Rheden) levert de voorzitter.
Het secretariaat wordt bemand door de secretaris van de HvOB.
De PSHV als collectief is, zoals ook al in vorige verslagen hebben aangegeven, voor de HvOB onontbeerlijk.
De onderwerpen die op ons afkomen zijn als kleine huurdersvereniging ondoenlijk om deze allemaal zelfstandig op te pakken.
Denk aan huurverhoging, strategisch beleid (w.o. financieel),
adviesaanvragen v.w.b. de RvC, technische staat e.d.
Ook naar Vivare komen we zo krachtiger over.
Adviesaanvragen, die door de PSHV (met instemming van de HvOB) zijn behandeld en van advies zijn voorzien:
- Huurverhoging 2019
In oktober 2018 heeft de PSHV een ongevraagd pré advies huurverhoging 2019 aan de RvB doen toekomen.
In dit pré advies, hebben we aangegeven dat de (gemiddelde) huurverhoging maximaal de inflatie zou moeten zijn. Bovendien geen inkomensafhankelijke verhoging en huren boven streefhuur geen verhoging.
Dit hebben we binnengehaald.
Dit betekende voor onze huurders in Elst:
44% geen verhoging, 18% een verhoging tussen 0,1 en 2,2% en
38% een verhoging van 2,3%
- Nieuwe voorzitter Raad van Commissarissen.
Omdat de voorzitter van Leeuwen aftredend was en niet meer herkiesbaar moest Vivare op zoek naar een nieuwe voorzitter RvC.
De huurdersverenigingen hebben hiervoor een adviesaanvraag ontvangen, die vervolgens gedelegeerd is naar de PSHV.
Dit proces is in februari 2018 gestart en in februari 2019 met de benoeming van Jacobine van Geel afgerond.
- Huurbeleid 2020.
Deze adviesaanvraag werd in augustus bij de huurdersverenigingen neergelegd. Ook deze aanvraag is door ons aan de PSHV gedelegeerd.
Deze aanvraag was 3 ledig t.w.
- Aangepaste verdeling van woningen over de prijsklassen.
Om de slagingskansen over de prijsklassen voor een ieder gelijk te krijgen, worden een aantal woningen bij mutatie in huur verlaagd en een aantal
andere woningen in prijs verhoogd.
- Aanpassen van de streefhuren naar de aftoppingsgrenzen.
Streefhuurbeleid, zoals jaren gehanteerd is, wordt losgelaten.
Bij mutatie gaat de huur naar de aftoppingsgrens. Dit betekent een forse verhoging van de huren. Niet voor de zittende huurder overigens, maar een nieuwe huurder wordt opgezadeld met een (mogelijk) forsere huur.
- Vergoeding vragen aan zittende huurders bij energetische ingreep.
Vivare was voornemens om per 01-01-2020 een vergoeding te gaan vragen voor energetische verbeteringen. Op zich niets mis mee, de Woonbond en Aedes hadden hier ook al afspraken over gemaakt.
De PSHV maakte hier bezwaar tegen, omdat vanaf 2013 huizen verduurzaamd zijn zonder vergoeding en hier rechtsongelijkheid zou optreden.
E.e.a. omdat volgens de Raad van Bestuur de financiele positie van Vivare onder druk zou staan.
De PSHV heeft hulp ingeroepen van de Woonbond om ons door een financieel deskundige te laten ondersteunen.
Zijn opdracht: financiele positie van Vivare in kaart brengen. Is hij zo slecht als Vivare doet voorkomen. Resultaat van de financiele scan was dat Vivare financieel kerngezond is.
Reden voor ons om v.w.b. punt 2 en punt 3 negatief te adviseren.
Omdat het slechts een advies is en niet een bindend oordeel kan Vivare dit, weliswaar gemotiveerd, naast zich neerleggen.
Besluit Vivare: huren bij mutatie naar aftoppingsgrenzen gaat door.
Vergoeding bij energetische ingreep komt er de komende 2 jaar niet. Daarna overleg.
- Ongevraagd pré advies huurverhoging 2020.
Net als voorgaande jaren hebben we een ongevraagd advies uitgebracht. Omdat er een sociaal huurakkoord tussen de Woonbond
en Aedes ligt hebben we gesteld dat we uitgaan van een verhoging van maximaal inflatie. Helaas is de inflatie, door overheidsmaatregelen, fors. Namelijk 2,6%.
Provinciale overleg van de Nederlandse Woonbond
Vanaf 1 januari 2017 zijn we als Huurdersvereniging lid van de Woonbond.
Financieel een grote inspanning voor ons, maar door dit samen met de HVR te doen wel mogelijk.
Ze ondersteunen huurdersverenigingen in tal van zaken.
Een goed voorbeeld is de ondersteuning die we hebben gekregen bij het advies Huurbeleid 2020. Weliswaar moest hiervoor betaald worden, maar wel met een stevige korting.
De Woonbond is bovendien onze ingang naar politiek Den Haag en AEDES, de overkoepelende organisatie van de corporaties.
Prestatieafspraken, Huursombenadering, Verduurzaming enz. zijn enkele onderwerpen waar op thema avonden aandacht aan besteed werd.
Ook het afgesloten Huurakkoord is een goed voorbeeld van het nut van de Woonbond. Dit tempert in ieder geval de huurstijgingen.
3 leden van de HvOB bezochten de Provinciale Vergaderingen (3) en de thema avonden (3).
HCO (huurderscollectief Overbetuwe)
H.C.O.(huurders collectief Overbetuwe, waarin de 3 huurdersverenigingen binnen de gemeente vertegenwoordigd zijn) Dit orgaan voert overleg met de gemeentelijke instanties over huurderszaken in de gemeente Overbetuwe. Deze groep is in 2016 opgericht.
Ook dit orgaan wint aan belangrijkheid. Met name bij het proces prestatieafspraken is het van belang dat er een aantal zaken, die van algemeen belang zijn, met elkaar afgestemd worden.
We hebben met de huurdersverenigingen “t Klokhuis (Valburg) en DHR (Heteren) afgesproken om deze contacten te intensiveren.
Leefbaarheids-award, “De Regelaar” 2018
Afgelopen jaar is de leefbaarheids award “de Regelaar” op de nieuwjaarsreceptie voor de 12x uitgereikt.
Door een andere aanpak van adverteren en bekendheid geven aan deze Award is de negatieve trend van aanmeldingen gekeerd.
Het aantal aanmeldingen voor de Award 2019 bedroeg 8.
We zullen de ingeslagen weg van eerder en meer adverteren en meer de publiciteit opzoeken in 2020 een vervolg geven en hopen daarmee de leefbaarheidsaward “de Regelaar” blijvend te kunnen continueren.
De jury voor de Award 2018 telde vier leden en bestond uit de volgende personen.
Dhr. T. Hoffman (voorzitter en niet stemgerechtigd).
Dhr. J. van Baal (Wethouder gem. Overbetuwe)
Dhr. I (Igor) Claassen (manager KMW voor Vivare Elst).
Mw. W(Wil)Aquarius (als vertegenwoordiger van de leden).
De winnaar van de leefbaarheidsaward 2018 is
Linda Leerentveld, vrijwilligster Kinderspeelweek, geworden
Public Relations (PR)
We hebben binnen ons bestuur een PR man, die tevens 2e secretaris is. Zijn taken zijn het beheren van de website, de nieuwsbrief, berichten in de kranten e.d.
Tevens valt de leefbaarheids-award “de Regelaar” onder zijn verantwoordelijkheid.
Onze website wordt goed bezocht. Op de site staat veel actueel nieuws, waaronder publicaties van de Woonbond.
Ook nieuws vanuit de politiek (indien het over nieuwbouw in de sociale huursector gaat) wordt op de site geplaatst.
Maar deze site is inmiddels sterk verouderd en is aan vernieuwing toe. Helaas ontbrak het de HvOB aan de middelen om dit op te pakken.
Eind 2019 kregen wij, dankzij een donatie van onze collega’s van Tweestromenland (Westervoort/ Duiven) en de medewerking van Manger KMW Igor Claassen, de financiën rond voor een nieuwe modernere website.
Spreekuur
Het spreekuur is zinvol en zal ook in 2020 gehandhaafd worden.
Het spreekuur is elke 3e donderdag van de maand van 19.00 tot 20.00 uur. Om beurten verzorgen 2 bestuursleden het spreekuur.
Er wordt niet veel gebruik gemaakt van het spreekuur, toch is afschaffen voor ons geen optie.
De meeste klachten en vragen komen momenteel per mail /of telefoon bij ons binnen en worden meestal in goed overleg met Vivare opgelost.
Tot slot
Evenals vorig jaar willen wij nogmaals benadrukken dat bestuursleden van huurdersverenigingen vrijwilligers zijn, dus ook de bestuursleden van onze HvOB. Hiervoor krijgen ze een kleine vergoeding.
Met name de professionele instanties, zoals de gemeente en onze corporatie vergeten dit nogal eens.
Door de toename aan vergaderingen en het bijhouden van de wettelijke veranderingen wordt de druk echter steeds groter.
Ook de verantwoordelijkheden die ons toebedeeld worden nemen toe.
De wijze van financiering van de huurdersverenigingen door Vivare
is een continue discussie met Vivare en lopen v.w.b. de HvOB niet in de pas
met de activiteiten die wij doen.
Gelukkig hebben we nu een aantal jaren in goed overleg met de manager
KMW een verhoogde bijdrage ontvangen, waardoor we op een fatsoenlijke manier onze werkzaamheden kunnen blijven uitvoeren.
Ook in 2020 zullen wij er voor U zijn.
Elst, 21 april 2020.
Huurdersvereniging Over-Betuwe,
Ben Hendriks, secretaris.