Geachte leden,
Hierbij het secretarieel verslag over het afgelopen kalenderjaar van de Huurdersvereniging Over-Betuwe.
Evenals voorgaande jaren hebben wij ook in 2021 geprobeerd zo goed mogelijk, conform de Statuten en het Huishoudelijk Reglement van onze vereniging, de leden te ondersteunen met hun problemen en/of vragen op het gebied van huisvestingszaken.
De Statuten en het Huishoudelijk reglement zijn echter hopeloos verouderd en in 2021 hebben we de notaris verzocht om de Statuten, die 24 jaar oud zijn, te vernieuwen. Ook het Huishoudelijk reglement hebben we aangepast.
Beide liggen in concept klaar en voldoen weer aan de hedendaagse wettelijke bepalingen.
We waren voornemens om zowel de Statuten alsook het Huishoudelijk Reglement tijdens extra Algemene ledenvergaderingen aan U ter beoordeling en goedkeuring voor te leggen. Helaas gooide Corona en de Lockdown roet in het eten en hebben we de geplande bijeenkomsten moeten cancelen.
In 2022 zullen weer een poging wagen.
Het jaar 2021 heeft, net als 2020, vooral in het teken gestaan van de Covid-19 pandemie.
Als een rode draad liep dit door het vergaderjaar. Veel vergaderingen en bijeenkomsten waren online.
Ook in 2021 zijn er geen woningen in de sociale huur bijgekomen.
Het dorp Elst is er de laatste jaren bekaaid afgekomen met nieuwe huizen in de sociale huur. Maar ook in de zogenaamde midden huur en sociale koop is het tekort schrijnend.
Voor 2022 is geen nieuwbouw te verwachten maar nieuwbouwplannen worden wel steeds concreter en hopelijk kunnen de 1e nieuwe woningen in 2023 opgeleverd worden.
Verder in het verslag zullen wij ingaan op tal van zaken, waar wij het jaar 2021 mee doende waren.
Het ledenverloop.
Het jaar 2021 zijn we begonnen met 912 leden
Eind december 2021 hadden wij 887 leden.
Helaas is het nog steeds zo dat we bij verhuizing (binnen Elst) onbedoeld leden verliezen, we krijgen om privacy redenen van Vivare ook niet het nieuwe adres door. Ook nieuwe huurders worden door Vivare, ondanks afspraken die we hierover hebben gemaakt, onvoldoende gewezen op het bestaan van een huurdersvereniging.
We hebben zelf wel een oplossing gevonden door elke dag op de Entree site te kijken welke mutaties er zijn. Een hele klus. Maar het loont, doen we het niet dan zal het ledenaantal nog drastischer teruglopen.
Het bestuur
In 2021 zijn we er in geslaagd om een verjongingsslag te maken.
Ook in onze opzet om 2 vrouwen in ons bestuur te krijgen zijn we geslaagd.
Mevrouw Tanja Vollebregt is per 01 november 2020 aspirant bestuurslid geworden en is in juli 2021 benoemd tot bestuurslid.
De heer E. Meeuwissen is medio 2021, op eigen verzoek, gestopt als bestuurslid.
Mevrouw Ruth Ham is op 12 juli 2021 als aspirant bestuurslid toegetreden en zal op de Algemene Ledenvergadering d.d. 27 juni 2022 voorgedragen worden als bestuurslid. De heer Ton Hoffman zou op de ALV stoppen als bestuurslid
Hiermee zouden we weer op 6 bestuursleden komen. In onze ogen het minimale aantal wat nodig is om goed te functioneren.
Helaas hebben we afscheid moeten nemen van Willy (Wammes) Peters die op 30 november kwam te overlijden.
Het bestuur beraadt zich nog of- en hoe we dit gaan opvangen. Mogelijk zoeken we weer een nieuw bestuurslid. Totdat er meer duidelijk is blijft de heer Ton Hoffman aan als bestuurslid.
In 2021 hebben de geplande bestuursvergadering (11x) ondanks de Coronapandemie normaal doorgang gevonden. Natuurlijk Corona-proof t.w. bij binnenkomst mondkapje en minstens 1,5 meter afstand houden.
Het dagelijks bestuur is 12 maal bijeen geweest.
Platforms, waarin de HvOB vertegenwoordigd is:
- Overleg met manager KMW (klant maatwerk) Vivare
- Overleg met Raad van Bestuur en Raad van
Commissarissen
- Overleg met de gemeente Overbetuwe
- PSHV (Platform Samenwerkende Huurders Verenigingen)
- Provinciale overleg van de Nederlandse Woonbond
- HCO (huurderscollectief Overbetuwe)
- Leefbaarheidsaward “De Regelaar”
Overleg klant Maatwerk Vivare
In principe vergadert de commissie (3 leden) 4x per jaar met de manager klant maatwerk van Vivare.
Door de Covid-19 perikelen hebben deze bijeenkomsten deels fysiek deels online plaatsgevonden. Ook zijn er tal van zaken per mail en per telefoon behandeld en afgehandeld. Onderwerpen tijdens deze vergaderingen zijn zaken die binnen Elst spelen.
Deze onderwerpen zijn o.a. nieuwbouw, onderhoud, woningtoewijzingen (verhouding statushouders, bijzondere doelgroepen en “reguliere” woningzoekenden), huurachterstanden, projecten m.b.t. duurzaamheid en leefbaarheid. Ook het woonwagenbeleid is aan de orde geweest.
In 2021 speelde ook de zgn. “Molukse wijk”, waarin een deel van de Molukse gemeenschap in Elst een aantal huizen voor hun doelgroep claimen. Dit op basis van (vermeende) toezeggingen in het verleden. De HvOB is hier een tegenstander van en wijst alle voorrang op de schaarse woonruimte voor welke doelgroep af. Dit hebben we in een gemotiveerd schrijven aan de Gemeente (wethouder Hol) en Vivare kenbaar gemaakt. Het proces loopt nog steeds.
Ook het Zonnepanelen project heeft nogal wat voeten in aarde gehad.
Miscommunicatie naar de geselecteerde huurders toe heeft geleid tot een aantal klachten. Dit is in goed overleg met de Vivare projectleider, zoals het er nu uitziet, goed opgelost. Een nieuw en goedkoper contract met een garant stelling.
Bij klachten van huurders wordt het kanaal Manager Klant door de huurdersvereniging ook gebruikt. Meestal met een goed resultaat voor onze huurders.
Opvallend is dat het aantal klachten nog steeds sterk oploopt.
Overleg met de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen
In principe wordt er 2x per jaar met de RvB vergaderd en 2x per jaar met de RvC. In verband met het Covid-19 virus zijn een aantal fysieke bijeenkomsten niet doorgegaan maar online gehouden.
Onderwerpen die dan ter tafel komen zijn o.a. jaarrekening, strategie, beleid t.o.v. de technische staat, de jaarlijkse benchmark van Aedes, streefhuurbeleid, de huurverhoging, financiële situatie Vivare en plannen voor verduurzaming.
Het overleg met de RvB stond ook in 2021 vooral in het teken van het huurbeleid 2020. Nogmaals ter herinnering: In 2019 is dit huurbeleid ter advisering voorgelegd aan de huurdersverenigingen.
Omdat bij het beprijzen van een woning prijs/ kwaliteit (puntenaantal, staat van de woning, energielabel) grotendeels wordt losgelaten hebben we hier een negatief advies over uitgebracht. Desondanks is het door Vivare voorgestelde huurbeleid per 01 januari 2020 onverkort ingevoerd.
Daar waar de huurdersverenigingen voor vreesden n.l. prijsopdrijving bleek gegrond. Tijdens onze bijeenkomsten met de RvB hebben we telkens, gesteund door voorbeelden, de onwenselijkheid en onrechtvaardigheid van het ingezette beleid aangetoond. Zonder resultaat, Vivare gaat door met dit beleid.
Geen sociaal beleid maar eigenlijk winstoptimalisatie.
In onze nieuwsbrieven hebben we onze leden hiervan op de hoogte gehouden.
We hebben ook in 2021 meerdere malen gemotiveerd verzocht om de ingeslagen weg enigszins bij te stellen om zodoende een betere prijs/kwaliteit te krijgen. Zonder resultaat, Vivare volhardt in de ingeslagen weg.
Evenals zoals in 2020 zijn we voor wat betreft de jaarlijkse adviesaanvraag huurverhoging niet tot een vergelijk met Vivare gekomen. Naar mening van de bij de PSHV aangesloten huurdersverenigingen was de geplande huurverhoging te fors. Dit heeft geresulteerd in een negatief advies.
Gelukkig werd een Kamermotie om tot bevriezing van de huren te komen door de minister overgenomen.
Overleg met de gemeente Overbetuwe
Ook dit overleg heeft voornamelijk in het teken van het Covid-19 virus gestaan.
Omdat de HvOB in 2020 niet heeft deelgenomen aan de prestatieafspraken waren er wat minder bijeenkomsten met de Gemeente.
In 2021 hebben we wel weer deel uit gemaakt van de onderhandelingen.
Deze onderhandelingen gebeuren met de 3 in de Overbetuwe actieve corporaties t.w. Vivare, Woonstichting Valburg en Woonstichting Heteren en de Gemeente Overbetuwe.
Ook de huurdersverenigingen van de genoemde corporaties nemen deel.
Onze aandachtspunten en speerpunten hebben we in PSHV-verband in een document genaamd “van onze huurders” samengevat. Zoals al een aantal jaren aangegeven heeft de HvOB eigenlijk maar 1 prioriteit t.w. nieuwbouw tegen betaalbare huren.
Het contact met de wethouder was goed en we hebben diverse keren met hem overlegd. Ook het overleg met de beleidsmedewerksters Wonen is uitstekend en ook met hun hebben we regelmatig ambtelijk overleg.
PSHV (platform samenwerkende huurdersverenigingen)
Dit platform bestaat al sinds 2009.
De, in 2021, bij de PSHV aangesloten huurdersverenigingen zijn:
HVR (Rheden-Velp), RHV (Renkum), Tweestromenland (Westervoort-Duiven) en natuurlijk HvOB-Elst.
In 2021 hebben we een poging gewaagd om ook de Brug huurdersbelangen (Arnhem) er weer bij te betrekken. Dit is helaas niet gelukt. Standpunten en meningen lagen te ver uit elkaar.
De PSHV heeft een DB (voorzitter en secretaris), die de lopende zaken afhandelt en de agenda voor de vergaderingen voorbereidt. Ook schrijft het DB aan de hand van de input van de aangesloten huurdersverenigingen concept adviezen en concept memo’s aan bij voorbeeld de RvB en de RvC.
De HVR (Velp/Rheden) levert de voorzitter.
Het secretariaat wordt bemand door de secretaris van de HvOB.
De PSHV als collectief is, zoals ook al in vorige verslagen hebben aangegeven, voor de HvOB onontbeerlijk.
De onderwerpen die op ons afkomen zijn als kleine huurdersvereniging ondoenlijk om deze allemaal zelfstandig op te pakken.
Denk aan huurverhoging, strategisch beleid (w.o. financieel),
adviesaanvragen v.w.b. de RvC, technische staat e.d.
Ook naar Vivare komen we zo krachtiger over.
Financiële positie Vivare
Zoals inmiddels gebruikelijk heeft de PSHV ook in 2021 een financieel adviseur het jaarverslag van Vivare laten beoordelen. In voorgaande jaren kwam de adviseur van de Woonbond, maar in 2021 hebben we gebruik gemaakt van een werkelijk onafhankelijk deskundige. In tegenstelling tot voorgaande jaren kregen we nu wel de beschikking over meer gegevens nl. extract uit de meerjarenbegroting en de afwegingskaders, welke van belang zijn voor de keuzes die Vivare maakt.
Ook deze financieel deskundige kwam tot het oordeel dat Vivare financieel kerngezond is en alle parameters zijn donkergroen. Hij constateerde wel dat Vivare risico avers was en dat er meer mogelijk is. De taakstelling voor Vivare tot 2030 en zelfs tot 2050 zijn zonder voorziene problemen te halen.
In september hebben we dezelfde adviseur een QuickScan laten doen over het verslag van 2020. Nog steeds zeer gezond, maar ook ambitieuzere plannen (licht meer risico) dan in voorgaande jaren.
Klachtencommissie Wooncorporaties Arnhem e.o.
Omdat de zittingsperiode van de klachtencommissie verstreken was en er nieuwe leden gezocht werden werd van de gelegenheid gebruik gemaakt om ook het reglement van de klachtencommissie te vernieuwen.
De PSHV kreeg het verzoek om mee te praten cq mee te denken over een profielschets, waaraan de nieuwe commissieleden aan zouden moeten voldoen. Niet over het reglement, dit was al éénzijdig vastgelegd.
De 1e bijeenkomst was op 14 april 2021 en de delegatie van de PSHV (John Berends en Ben Hendriks) hebben toen al gelijk op tafel gegooid dat we ons niet konden vinden in het reglement. Er stonden namelijk blokkades in wie er wel en geen lid zouden mogen zijn.
Vanuit de corporaties werd gesuggereerd dat dit wettelijk zou zijn maar door de afgevaardigden van de huurdersverenigingen is gemotiveerd aangetoond dat dit niet het geval is voor wat de klachtencommissie wooncorporaties Arnhem e.o. betreft.
De corporaties (lees Vivare) wilden desondanks toch aan hun versie vasthouden en ook een gesprek tussen de directeur bestuurder van Vivare en de PSHV afvaardiging heeft niet tot resultaat geleid. Procedure ligt stil.
Over de profielschets hebben we na diverse bijeenkomsten wel overeenstemming bereikt.
Adviesaanvragen, die door de PSHV (met instemming van de HvOB) zijn behandeld en van advies zijn voorzien:
- Huurverhoging 2021
Op 21 oktober 2020 heeft de PSHV, zoals inmiddels gebruikelijk haar visie voor wat de huurverhoging 2021 betreft in een préadvies aan de directeur bestuurder van Vivare gestuurd. Hierin hebben we een aantal uitgangspunten geformuleerd. De belangrijkste: de verhoging voor een individuele huurder zal niet hoger dan de inflatie zijn en huren boven de aftoppingsgrens geen verhoging. De inflatie in 2020 was 1,4%.
Vivare is hier niet in meegegaan en kwam uiteindelijk met een verhoging van gemiddeld 1,7%. Doordat een deel van onze huurders een verhoging van 0% krijgt, omdat ze boven de aftoppingsgrens zitten, zou het overgrote gedeelte van onze huurders geconfronteerd worden met een verhoging van ca. 2,5%. Voor de PSHV, mede gezien de forse verhoging in 2020, reden om een negatief advies uit te brengen.
Gelukkig heeft de politiek ingegrepen en is een kamerbrede motie (Beckerman) tot huurbevriezing door de minister overgenomen.
Daarnaast was de mogelijkheid om tot huurverlaging voor de lagere inkomens, die te duur huren.
2. Ongevraagd pré advies huurverhoging 2022.
Zoals inmiddels al enige jaren gebruikelijk heeft de PSHV weer een voorzet gegeven voor de verhoging in 2022.
Dit préadvies is op 17 september aan de directeur bestuurder verstuurd en bevatte onderstaande uitgangspunten:
- Voor 2022 een huurmatiging, hetgeen inhoudt een verhoging van maximaal inflatie voor een individuele huurder.
- Uiteraard mag de huurverhoging niet leiden tot het uit de desbetreffende huurklasse gaan.
- Huurders boven streefhuur geen verhoging.
- Een huurverlaging voor mensen die structurele financiële problemen hebben.
- De éénmalige huurverlaging, die voor 2021 geldt, een structureel karakter geven.
- De harmonisatie weer volledig ten goede laten komen aan de huurders en daarmee huurmatiging mogelijk maken.
In dit schrijven spraken wij wel de hoop uit dat de overheid weer tot een huurbevriezing zou komen.
Het zal spannend worden. De inflatie is sterk opgelopen, dus een forse stijging van de huren dreigt.
3. Vergoeding aan zittende huurders voor het energiezuiniger maken van woningen.
Al per 01 januari 2020 was Vivare voornemens om een vergoeding te vragen aan
zittende huurders voor het energiezuiniger maken van hun woning.
De PSHV was hier een tegenstander van. Sinds 2013 gebeurt dit zonder het vragen van een vergoeding. Het nu invoeren (niet met terugwerkende kracht overigens) zou een ongelijkheid betekenen t.o.v. de eerdere maatregelen.
Bovendien bestond er voor Vivare geen financiële noodzaak.
Vivare gaf aan om de komende 2 jaar geen vergoeding te vragen en het daarna pas weer met ons te bespreken.
Dit overleg was op 13 oktober 2021 en op 26 oktober 2021 diende Vivare een adviesaanvraag, waarin aangegeven werd dat er overwogen werd om per 01 januari 2022 een vergoeding te gaan vragen.
Omdat de omstandigheden (financiële positie Vivare) en ook, in onze ogen, de ongelijkheid bleef bestaan was de PSHV nog steeds geen voorstander.
De Brug huurdersbelangen (Arnhem) gaf op 13 oktober onomwonden al aan hier wel een voorstander van te zijn.
Omdat het besluit van Vivare onomkeerbaar was (de argumenten van de PSHV deden er niet meer toe) en er al openlijk, ruim voordat er een advies van de huurdersorganisaties lag, door ketenpartners en Vivare medewerkers al geroepen werd dat de vergoeding een feit was besloot de PSHV af te zien van het geven van een advies.
Dit betekent dat er vanaf 01 januari 2022 er een vergoeding gevraagd gaat worden.
Om projecten te kunnen starten heeft Vivare wel de instemming nodig van 70% van de bewoners. Voor het bepalen van de vergoeding gelden de tabellen, die Aedes en de Woonbond zijn overeengekomen. Deze tabellen zijn gunstiger dan de vorige tabel.
Provinciale overleg van de Nederlandse Woonbond
Vanaf 1 januari 2017 zijn we als Huurdersvereniging lid van de Woonbond.
Financieel een grote inspanning voor ons, maar door dit samen met de HVR te doen wel mogelijk.
Ze ondersteunen huurdersverenigingen in tal van zaken en zijn voor een huurdersorganisatie in feite onmisbaar..
In 2021 heeft een jurist van de Woonbond de vernieuwde huurvoorwaarden, die Vivare wilt doorvoeren, doorgenomen.
Dit proces is stilgelegd omdat Vivare het voorstel heeft teruggenomen en nu het Aedes concept aan ons gaat voorleggen. Het nieuwe voorstel hebben we nog niet ontvangen. De jurist hervat zijn werkzaamheden, wanneer het nieuwe voorstel bij ons binnenkomt.
De Woonbond is onze ingang naar politiek Den Haag en AEDES, de overkoepelende organisatie van de corporaties. Het is een grote kostenpost voor de HvOB, maar door dit samen met de HVR te doen is het betaalbaar.
Ook de woonbond heeft in 2021 alleen online bijeenkomsten belegd.
De HvOB heeft hier, nu we voldoende gefaciliteerd zijn, aan deelgenomen.
HCO (huurderscollectief Overbetuwe)
H.C.O.(huurders collectief Overbetuwe, waarin de 3 huurdersverenigingen binnen de gemeente vertegenwoordigd zijn) Dit orgaan voert overleg met de gemeentelijke instanties over huurderszaken in de gemeente Overbetuwe. Deze groep is in 2016 opgericht.
In 2021 zijn er geen bijeenkomsten geweest, maar we zijn voornemens dit overleg weer nieuw leven in te blazen.
Leefbaarheids-award, “De Regelaar” 2020
Afgelopen jaar zou de leefbaarheidsaward “de Regelaar” op de nieuwjaarsreceptie voor de 14x uitgereikt worden. Helaas kon dit door de Coronapandemie en de lockdown, waarin we zaten geen doorgang vinden. De binnengekomen aanmeldingen hebben we laten beoordelen door een onafhankelijke jury, die uit de aanmeldingen een winnaar hebben aangewezen.
De winnaar van de 14e Award is de Algemene Hulpdienst geworden.
Zoals al aangegeven kon de uitreiking niet tijdens onze receptie plaatsvinden en hebben we dit op 10 april in kleine kring (Corona-proof) op ons kantoor aan de Verdistraat gedaan. Uiteraard was hier ook de pers bij aanwezig.
De jury voor de Award 2020 telde drie leden en bestond uit de volgende personen.
Dhr. W. Hol (Wethouder gem. Overbetuwe)
Dhr. I (Igor) Claassen (manager KMW voor Vivare Elst).
Mw. W(Wil)Aquarius (als vertegenwoordiger van de leden).
Public Relations (PR)
Zoals ook al in ons vorig verslag aangegeven is onze website vernieuwd en gemoderniseerd. Dit vernieuwen, aanpassen, moderniseren is een continue proces geworden.
Onze website is een bezoek waard.
www.huurderselstover-betuwe.nl
Ook adverteren we (o.a. oproep kandidaten Award, spreekuur en bestuursleden gezocht) met regelmaat in het Gemeentenieuws.
Onze PR werd in tot medio 2020 door Ton Hoffman gedaan. Tanja Vollebregt heeft deze taak medio 2020 van hem overgenomen.
Spreekuur
Het spreekuur evalueren we elk jaar en is/ blijft naar mening van het bestuur zinvol en zal daarom ook in 2022 gehandhaafd worden.
Het spreekuur is elke 3e donderdag van de maand van 19.00 tot 20.00 uur. Om beurten verzorgen 2 bestuursleden het spreekuur.
Er wordt t.o.v. van vorige jaren meer en meer gebruik gemaakt van het spreekuur.
Het aantal klachten en/of hulpvragen neemt nog steeds toe.
M.n. de afhandeling van klachten door Vivare is een veel voorkomend probleem voor onze huurders. Ook de bereikbaarheid wekt ergernis op.
Ook de onduidelijkheid bij het zonnepanelen-project leverde veel vragen en klachten op.
De meeste klachten en vragen komen momenteel per mail /of telefoon bij ons binnen en worden meestal in goed overleg met Vivare opgelost.
Tot slot
Wellicht ten overvloede willen wij nogmaals benadrukken dat bestuursleden van huurdersverenigingen vrijwilligers zijn, dus ook de bestuursleden van onze HvOB. Hiervoor krijgen ze een kleine vergoeding.
De taken en verantwoordelijken die ons toebedeeld worden zijn toegenomen.
Wij hebben dit al eerder aangehaald maar de wijze van financiering van de huurdersverenigingen door Vivare is een continue discussie met Vivare en lopen v.w.b. de HvOB zeker niet in de pas met de activiteiten die wij doen.
Er wordt gefinancierd op aantal woningen per huurdersvereniging en niet
op ontwikkelde activiteiten. Dit betekent een groot nadeel voor een kleine huurdersvereniging, zoals de HvOB.
Daar waar we al een aantal jaren er in goed overleg met de manager Klantmaatwerk Vivare-Elst tot een aanvaardbare oplossing zijn gekomen is dit voor de begroting 2022 nog niet gelukt. Indien we niet tot een aanvaardbare oplossing komen zullen we keuzes moeten maken in de geplande activiteiten.
Laat onverlet dat wij ook in 2022 er voor U zullen zijn.
Elst, 27 juni 2022.
Huurdersvereniging Over-Betuwe,
Ben Hendriks, secretaris.