0481 376 529 hvob@outlook.com

Er staan veel wijzigingen op stapel die invloed kunnen hebben op de hoogte van de huurprijs. Zo krijgen huurders van een sociale huurwoning bij een corporatie met een hoge huur en laag inkomen recht op huurverlaging. Corporaties controleren zelf of huurders recht hebben op huurverlaging. Ze doen dit op basis van de inkomensindicaties van de Belastingdienst over 2019. Heb je na 2019 een inkomensdaling gehad waardoor je recht hebt op huurverlaging? Dan moet je zelf huurverlaging aanvragen.

Jaarlijkse huurverhoging
De jaarlijkse huurverhoging wordt beperkt tot maximaal inflatie plus 1%. Dat geldt voor sociale huurders (bij corporaties en beleggers) maar ook voor huurders in de vrije sector. Sociale huurders met een laag inkomen konden eerst nog een huurverhoging van maximaal 2,5% boven inflatie krijgen. Voor vrijesectorhuurders geldt dit jaar voor het eerst een maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Sociale huurders met een iets hoger
middeninkomen kunnen waarschijnlijk wel een hogere (inkomensafhankelijke) huurverhoging krijgen. Het percentage en de inkomensgrens voor deze extra huurverhoging zijn nog niet bekend.

In dit overzichtsartikel vind je de belangrijkste kosten en inkomensgrenzen voor huren in 2021. En leggen we uit wat er op huurprijsgebied verandert. Een aantal wetten die invloed hebben op huurprijzen zijn nog niet klaar. Zodra er meer duidelijk is over deze wetten, passen we dit artikel aan.

Wat kost een sociale huurwoning?
Verhuis je in 2021 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 752,33 zijn. Dit is de nieuwe liberalisatiegrens. Deze grens wordt door de overheid bepaalt en schuift ieder jaar een beetje op. Let op: de liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Wie al langer huurt betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2021, maar al jaren zo. Ook niet nieuw is dat zowel woningcorporaties als beleggers sociale huurwoningen kunnen verhuren. Met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens huur je niet in de vrije (geliberaliseerde) sector, maar in de sociale (door de overheid gereguleerde) sector.

Met welk inkomen kan ik sociaal gaan huren bij een woningcorporatie?
Met een jaarinkomen dat lager is dan € 40.024 ,- maak je het meeste kans. Als je iets meer verdient ook nog, maar als je inkomen hoger is dan
€ 44.655,- kun je alleen bij uitzondering sociaal gaan huren. Bijvoorbeeld als je moet verhuizen vanwege sloop van je woning, of als je vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt. In 2021 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden:

Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 752,33 moet naar huishoudens gaan met een jaarinkomen tot € 40.024 ,-
Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 752,33 mag naar huishoudens met een jaarinkomen tussen € 40.024 ,- en € 44.655,-.
Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel voorrangsregels
uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dat besluit staat dat mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang moeten krijgen.
Voor commerciële verhuurders (particuliere huisbazen en vastgoedbeleggers) die sociale huurwoningen verhuren gelden deze regels niet.

Wat kost sociaal gaan huren als ik een laag inkomen heb?
Heb je een laag inkomen en ga je in 2021 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 633,25 (huishoudens van 1 of 2 personen) of
€ 678,66 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties al een paar jaar moeten doen. Minstens 95% van de woningen die corporaties verhuren aan huishoudens met een laag inkomens moet een betaalbare huur hebben. Welke huurprijs als ‘betaalbaar’ geldt schuift ieder jaar een beetje op. In de praktijk ziet de overheid alles onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag als ‘betaalbare huur’.

Wat ziet de overheid als ‘laag inkomen’?
Voor ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen van woningcorporaties gelden -al jaren- inkomensgrenzen. De bedragen die bij deze grenzen
horen schuiven ieder jaar een beetje op. Voor 2021 zijn de bedragen:

Alleenwonend, nog geen AOW – €23.725
Niet alleenwonend, nog geen AOW – €32.200
Alleenwonend, AOW – €23.650
Niet alleenwonend, AOW – €32.075
Voor het recht op eenmalige huurverlaging gaan precies dezelfde grenzen gelden. Als je jaarinkomen lager is (én je een hoge huur hebt) kun je in 2021 huurverlaging krijgen.

Vroeger golden deze grenzen ook voor het recht op huurtoeslag. Met een hoger inkomen kon je nooit huurtoeslag krijgen. Sinds 2020 is dat anders.

Kan ik huurverlaging krijgen?
Speciaal voor huurders met een laag inkomen die bij een woningcorporatie huren heeft de overheid een nieuwe regeling in het leven geroepen. Is je huur hoger dan € 633,25 (1- en 2 -persoonshuishouden) of € 678,66 (grotere huishoudens) en heb je een laag inkomen? Dan krijg je in 2021 huurverlaging. Meer over deze eenmalige huurverlaging lees je in dit artikel.

Voor huurders met een laag inkomen die van een belegger huren heeft het kabinet (nog) niets willen regelen. De Eerste Kamer nam een motie aan waardoor de regering moet onderzoeken wat ze voor deze huurders kunnen doen. De regering moet ruim voor 1 juli 2021 (de datum dat de jaarlijkse huurverhoging voor de meeste huurders plaatsvindt) laten weten wat zij gaat doen.

Kan ik tijdelijk huurkorting krijgen?
Misschien. Naast de eenmalige huurverlaging die alleen in 2021 geldt, is er ook een wettelijke regeling in de maak die tijdelijke huurkorting mogelijk maakt. Het gaat dan om huurkorting die minimaal één maand tot maximaal drie jaar kan duren. Nadat de inhoud van de wet die dit regelt definitief vaststaat lees je meer op onze website. We raden huurders die huurkorting nodig hebben (bijvoorbeeld als ze door corona minder inkomsten hebben) aan om contact te zoeken met hun verhuurder.

Kan ik huurtoeslag krijgen?
Dat kan als je huurprijs niet te hoog is, je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit.

Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt mag je huur niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2021 is dat € 752,33.
Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. Dus ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben. Of dat zo is hangt van je huurprijs af. In de praktijk is er soms huurtoeslag mogelijk als je een inkomen hebt tot € 31.000 (alleenstaanden) of tot € 41.000 (stellen en gezinnen)
Voor de huurtoeslag geldt een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2021 mag je maximaal € 31.340 per persoon aan vermogen hebben. Heb je op 1 januari meer? Dan heb je het hele jaar 2021 géén recht op huurtoeslag. Let op: het is nieuw dat de vermogensgrens voor huurtoeslag niet meer hetzelfde is als de vermogensgrens voor het moeten betalen van belasting in box 3.
Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2021? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst(www.belastingdienst.nl/toeslagen) om een proefberekening te maken.

Wat wordt de huurverhoging per 1 juli?
Dat is nog onduidelijk.

Er is een wet in de maak die moet regelen dat de huurverhoging niet hoger kan worden dan de inflatie + 1%. In die wet maakt het niet uit van wie je huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) en ook niet wat voor huurcontract je hebt (geliberaliseerd of gereguleerd). Het inflatiepercentage moet nog bekend worden gemaakt.

Er is ook een andere wet in de maak. Die kan ervoor zorgen dat huurders van gereguleerde woningen toch hogere huurverhogingen kunnen krijgen. Het gaat dan om een huurverhoging van 25 euro per maand voor huurders van een goedkope woning (€300 of minder). En om extra huurverhogingen voor huishoudens met een middeninkomen. Deze wet is nog niet door de Eerste Kamer en zal -als de wet wordt aangenomen- pas in 2022 ingaan.

Is er in 2021 geen gluurverhoging dan?
Mogelijk toch. De wet waar nieuwe extra huurverhogingen in geregeld worden is nog niet klaar. Daarom blijven in 2021 waarschijnlijk de huidige regels van kracht. Met ‘gluurverhoging’ (ook bekend als ‘scheefwoonboete’) bedoelen we de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging voor middeninkomens. Huurders met een gereguleerde huurprijs krijgen deze extra huurverhoging al jaren, als het inkomen (van alle leden van het huishouden samen) boven een bepaalde grens ligt. De grens waarboven een huishouden extra huurverhoging kan krijgen ligt in 2021 waarschijnlijk op € 44.655.

Wat als ik een zeer dure ‘sociale woning’ heb?
Je bent niet de enige. De overheid heeft jarenlang huurverhogingen vér boven de inflatie toegestaan. Daarom zijn er steeds meer sociale woningen met huurprijzen vér boven de liberalisatiegrens. Bij vastgoedbeleggers komt dit regelmatig voor, maar ook bij woningcorporaties is dit soms zo. Aan huurders van deze woningen geeft de overheid maar beperkt bescherming tegen te hoge huren. Vaak krijgen huurders met een middeninkomen hogere (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, waardoor de huurprijs tot boven de sociale huurgrens kan stijgen. Maar zelfs met een huur boven die grens (€752,33) kunnen huurders nog steeds een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen.

De bescherming die je wél hebt is het puntenstelsel. Je huur mag nooit hoger worden dan de maximale huurprijs die bij het aantal punten voor je woning hoort.

Huur je een zeer dure ‘sociale woning’ van een woningcorporatie? Bij een laag inkomen (onder de grens voor passend toewijzen) zou je in aanmerking moeten komen voor eenmalige huurverlaging in plaats van huurverhoging.